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Guia Morando sozinho #03 – Como Comprar casa

Se a decisão final depois desta análise for comprar casa está na altura de colocar mãos à obra, mas prepare-se, o caminho é longo e tumultuoso.

Antes de comprar casa é importante:

  • Conhecer a sua taxa de esforço atual e até onde pode ir (simulador aqui)
  • Definir até quanto pode pagar e quais as suas poupanças,
  • Definir valor máximo de compra da casa consoante a sua taxa de esforço
  • Conhecer os custos de ter uma casa
Nota: A taxa de esforço, considerando o encargo com a prestação de crédito habitação e outros eventuais encargos (por exemplo créditos pessoais), não deverá ultrapassar 40% do rendimento do agregado familiar.

Procurar Casa

  • Estabelecer o seu limite em valor
  • Escolher imobiliária ou privado
  • Escolher nova/usada
  • Tipologia, localização
  • Características do imóvel
  • Analisar a Certificação energética 
  • Visitar várias para ter termo de comparação

Escolher o Banco

  • Ler o FIN – Por cada simulação que fizer, o banco é obrigado a dar-lhe a Ficha de Informação Normalizada (FIN). Este documento permite aos clientes comparar mais facilmente as diferentes opções de financiamento apresentadas pelas instituições de crédito.
  • Fazer simulações, negociar o spread – Simulação de Spread aqui
  • Analisar garantias pedidas pelo banco

A compra da casa

Antes da Escritura ainda se paga:

  • Sinal (negociável com o vendedor);
  • Avaliação do imóvel;
  • Comissões relacionadas com o crédito à habitação como a gestão, dossier e avaliação, por exemplo, (às vezes serviços oferecidos pelos bancos)
  • Emolumentos notariais para celebração da escritura;

Para a Escritura:

  • Contrato de compra e venda
  • Registos provisórios
  • IMT –Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) – Os imóveis até 92.407€ estão isentos de IMT, a partir desse valor, o montante varia consoante o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior. Imposto de Selo – Existem dois tipos de imposto de selo relacionados com a aquisição de um imóvel, Imposto de selo sobre a transação (compra e venda), corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel, que consta na Escritura e Imposto de selo sobre o empréstimo, caso se recorra ao Crédito Habitação para comprar a casa, que corresponde a uma taxa de 0,6% sobre o montante do empréstimo. Pode simular o valor de IMT + imposto de selo aqui 
  • Escritura Pública – Não existe nenhuma tabela de preços pré-definida que lhe indique qual é o custo que terá, contudo, a DECO criou um simulador de que o ajuda a saber de forma aproximada quanto é que irá custar a formalização da escritura e do registo na Conservatória.
  • Conversão de registos provisórios

Registos e Contratos

Associados à compra de um imóvel e pedido de empréstimo existem ainda os custos relacionados com registos, com a formalização dos contratos e os custos de escritura. A formalização da compra de casa, ou seja, a escritura de compra e venda e/ou mútuo com hipoteca pode ser realizada em cartório notarial, conservatórias do registo predial e escritórios de advogados ou de solicitadores.

Registo de Aquisição e de Hipoteca

Atualmente os dois procedimentos mais comuns são o programa Casa Pronta (uma iniciativa do Estado) e o programa Casa Simples, Casa Segura (uma iniciativa dos Notários). Nestes dois balcões, hoje é possível centralizar todo o processo numa só entidade, pagar os impostos, celebrar o contrato de compra e venda e fazer todos os registos necessários, entre outros. Com exceção de alguns honorários dos Cartórios que são variáveis (onde se podem incluir, por exemplo, os custos com a certidão de escritura) os custos com os registos online e com o Procedimento Casa Pronta são tabelados.

Certidão de Registo Predial

A Certidão de Registo Predial com todas as inscrições e descrições prediais em vigor pode ser obtida online ou num Balcão da Conservatória do Registo Predial. Em ambos os casos a sua validade é de 6 meses, no entanto, caso opte pelo pedido online da certidão o custo é inferior, face ao pedido feito junto de uma Conservatória.

DÍVIDAS DA CASA  – Antes de comprar casa, deverá averiguar se existem dívidas relativas ao imóvel que tenham implicações para si, enquanto novo proprietário, nomeadamente em relação ao condomínio. Assim, dirija-se à Conservatória de Registo Predial para saber se existem penhoras ou hipotecas sobre o imóvel. Se a resposta for positiva, estará a assumir uma dívida que não lhe pertence.

Custos da casa após a compra

Para quem compra casa as despesas não se ficam pelo dia da escritura, mensalmente ou pontualmente haverá despesas relacionadas com a casa, podemos aqui enumerar algumas:

  • Mensalidade (caso tenha contratado Crédito Habitação);
  • Seguros de vida/recheio;
  • Condomínio (caso tenha comprado um apartamento);
  • IMI  ( Imposto Municipal sobre Imóveis ) – É um imposto de pagamento anual que é calculado com base no valor patrimonial tributário dos imóveis. A isenção de IMI poderá aplicar-se a imóveis afetos a habitação própria e permanente e nos imóveis destinados ao arrendamento para habitação adquiridos a partir de 2012. O período de isenção é determinado consoante o valor patrimonial tributário do imóvel e se o agregado familiar tiver um rendimento coletável para efeitos de IRS no ano anterior inferior ou igual a 153.300€. A isenção poderá atingir no máximo 3 anos.Pode simular o valor do IMI aqui
  • Despesas gerais (luz, água, gás, esgotos, etc);
  • Manutenção da casa;
  • Manutenção do prédio;

Antes de se aventurar na compra de uma casa planeie bem. Trace um plano com os seus objetivos com tempo e calma para não se precipitar. Prepare uma boa poupança que pode usar como entrada ou para os gastos iniciais da compra. Isto pode também facilitar a aprovação do o crédito de habitação.

Se tiver dúvidas ou sugestões partilhe connosco!

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